Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont une composante du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Cette catégorie recouvre les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une profession commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).

L’imposition dans la catégorie des BIC obéit à des règles précises – activités et types d’entreprises imposables, mode d’imposition du bénéfice, déclarations à déposer.

Dans le cadre de la location nue, les revenus fonciers représentent les revenus de votre patrimoine immobilier. Il s’agit des loyers perçus de vos biens mis en location (les revenus des locations meublées sont à déclarer comme bénéfices commerciaux dits BIC, et non comme revenus fonciers).

Ces revenus fonciers sont imposables. Deux régimes d’imposition sont envisageables :  TMI & TI

La TMI (tranche marginale d’imposition) a pour objectif de pouvoir calculer l’impôt sur le revenu car l’impôt est découpé en tranches.

Pour faire simple, le cumul des revenus est découpé en tranches et chaque tranche dispose d’un taux d’imposition qui lui est propre.

Le TI (taux d’imposition) peut s’entendre de plusieurs façons. Il peut s’agir du pourcentage d’impôts payé par un particulier, un ménage ou une entreprise sur ses revenus.

Le taux d’imposition peut aussi désigner la somme totale d’impôts payés par un agent économique (revenus, capital,…). On peut aussi évoquer le taux d’imposition total d’un pays en mettant en relation la valeur totale des différents impôts et la production nationale totale.

Le régime micro-foncier :
Imposition sur les revenus fonciers bruts qui n’excèdent pas 15 000 € par an, vous bénéficiez alors d’un abattement de 30%.

Le régime réel : Imposition sur vos revenus fonciers après avoir imputé les charges réelles inhérentes aux biens loués.

La réduction d’impôt fonctionne différemment. Il s’agit de retrancher une somme d’argent directement de l’impôt à payer et non pas du revenu à déclarer. Elle permet ainsi de diminuer l’impôt, voire de l’annuler.

En revanche, il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.

La déduction intervient avant le calcul de l’impôt. Elle correspond à un droit de diminuer le revenu global que vous déclarez, comme les 10 % sur les frais professionnels.

Le crédit d’impôt fonctionne selon le même principe que la réduction mais permet, lui, de bénéficier d’un remboursement de la part du fisc.

Si vous deviez payer 1.500 euros d’impôt sur le revenu et que les travaux réalisés dans votre logement vous donnent droit à un crédit d’impôt de 2.000 euros, alors non seulement vous n’avez plus d’impôt à payer mais le Trésor public va vous verser 500 euros.

La défiscalisation LMNP permet de déduire les charges liées à votre investissement de votre revenu locatif. Dans ces charges déductibles, la défiscalisation LMNP vous permet d’inclure les amortissements de la valeur du bien de la façon suivante :

• Amortissement linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien :
  • 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements ;
  • 20 à 40 ans pour l’immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable)
• L’amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
• L’amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur pendant 9 années.

Dans la pratique cela signifie que :

• Les premières années, les charges seront supérieures aux loyers (du fait des intérêts) et seront suffisantes pour créer un déficit.
• Il peut être intéressant de prendre un crédit avec remboursement du capital « in fine » : les premières années vous ne remboursez que des intérêts et cela creuse votre déficit et donc votre réduction d’impôt.

(Attention cependant à l’effet négatif d’une telle manœuvre : elle oblige à revendre le bien au terme du crédit pour pouvoir le rembourser, et les plus-values immobilières sont imposées).

Il n’existe pas de définition de la location meublée qui permet de la différencier clairement d’une location vide. Aucun texte ne donne par exemple de liste légale des meubles qui doivent garnir un logement afin que celui-ci puisse être qualifié de local meublé. La jurisprudence est venue combler en partie cette défaillance de la loi.

Un élément intentionnel : les parties au contrat doivent avoir la volonté claire de conclure une location meublée. La preuve de cette volonté peut découler par exemple de la clause du bail en vertu de laquelle le locataire s’engage à entretenir les meubles dont la liste est annexée au contrat.

Un élément matériel : le local doit être suffisamment meublé pour permettre l’installation immédiate du locataire. Le logement doit ainsi présenter les éléments de confort nécessaire à une vie correcte du locataire dans les lieux.